宋朝为什么要叫停“不动产登记”

吕惠卿的“手实法”

北宋政府曾经在全国范围内推行过一次“不动产登记”，时为宋神宗熙宁七年（1074年）七月。此时新党领导的变法已经呈露危机，王安石在这一年的四月被罢去相位，离任之前他提请神宗皇帝任命变法派的吕惠卿为参知政事（相当于副宰相）。正是在吕惠卿的推动下，朝廷下诏启动全民“不动产登记”——“手实法”。

按照吕惠卿的设计，这次“不动产登记”的程序如下：

首先，“预具式示民，令依式为状”，即由政府统一印制好“不动产登记”的标准格式，贴出来公告于民，要求民众按照格式自行填报自家的财产，包括名下房产的间数及性质（自住还是出租），田产的亩数及性质（自耕还是招佃），这些田宅折算成货币值多少贯。为方便折算，宋政府根据该地最近若干年内的田宅交易价格取一个中位数，作为估价的标准。由于各户财产由户主自行填报，因此吕氏“手实法”又称“自实法”。

为了照顾自耕农的利益，宋政府又规定，在评估各户财产数目时，凡出租生利的田宅按足额计算，而自住房与自耕地的估值只计市场价的五分之一。打个比方，假设我和你在乡下都有平房3间、田地50亩，我的田宅都是自用，你因为搬到了城里，则将乡下的田宅都租了出去；再假设按市场交易价中位数，每间房屋值50贯，每亩田值20贯，那么在登记不动产时，你的财产将记为1150贯，我的财产则记为230贯——这个财产估价，将决定我和你要承担的不同税负。

宋代杨威《耕获图》上的宋人耕地

然后，各户将填写完毕的财产清单上交到县衙门，“县受而籍之；以其价列定高下，分为五等”，县衙门接收后统一登记造册，并按照居民的财产多寡，将居民划入不同户等。通常乡村户分五等，一、二等户为上户，三等户为中户，四、五等户为下户；坊郭户（城市户）分十等，前五等为上户，后五等为下户。这不是歧视，而是分配税额的依据。

然后，“参会通县役钱本额而定所当输，明书其数，众示两月，使悉知之”，即县政府根据户等划定各户的税额，不同户等所承担的税额是不同的，原则上，上户承担更多的税额，下户不用缴税或者缴纳较少的税。各户的税额都标明其钱数，公示两个月。

可以想象，出于逃税的目的，肯定有一部分居民在登记不动产时会隐瞒财产。对此吕惠卿已考虑好对策：鼓励民众相互监督、检举，“非用器、田谷而辄隐落者许告，有实，三分以一充赏”。你若发现亲邻隐瞒不动产，家有五套房却登记成三套房，那么政府欢迎你到官府那里举报，一旦查实，官府即没收隐匿的财产，并将三分之一奖励给你。

宋画《耕织图轴》上的宋人耕地

“手实法”的不良效应

吕惠卿推动的这次全民“不动产登记”，是宋政府推行“免役法”的配置工程。中国在唐宋之际，赋役制度发生了一个历史性的变迁——从人头税向财产税转化，从人身税（役）向货币税转化。必须承认，这是历史发展与文明演进的体现。宋朝的正税，已经基本上跟人丁脱钩，改为按财产多寡分配税额；宋朝的役，也正在转化为货币税的形式，此即熙宁变法中的“免役法”：国家不再强制性征调人户服差役，而是由人户向政府纳钱，政府再用这笔钱雇佣愿意出力的人充役。

免役钱的分配，跟居民财产挂钩。按“免役法”的设计，乡村户的一、二、三、四等户与坊郭户的前五等户，将按其户等承担不同份额的免役钱；乡村五等户与城市六等户以下免予纳钱。因此，启动全国性的“不动产登记”便显得极为必要，事关“免役法”能否公平地推行下去。

宋画上的宋人住宅之《庭园雪霁图》

但是，吕惠卿的“手实法”甫一出台，便引发强大争议。变法派当然举手拥护，如王安石的支持者蒲宗孟就对“手实法”大加赞美：“近制，民以手实上其家之物产，而官为注籍，以正百年无用不明之版图，而均齐其力役，此天下之良法也。”但保守法以及另外一些变法派官员则极力批评“手实法”，知密州的苏轼甚至抵制“手实法”在密州的推行。

在反对者看来，“手实法”最大的问题就出在“许人纠告”的环节上。谏官范百禄质疑说，“造簿手实，告匿有赏，为是法者，欲民之均，推而行之，恐不如法意，至于骚动。人户虽有手实之文而未尝行，盖谓使人自占，必不尽数供通；而明许告言，则家家有告讦，人人有仇怨，礼义廉耻，何可得哉？”

苏轼给宰相韩绛写了一封信，直陈“手实法”不可推行：“今又行手实之法，虽其条目委曲不一，然大抵恃告讦耳。昔之为天下者，恶告讦之乱俗也。……夫告讦之人，未有非凶奸无良者，异时州县所共疾恶，多方去之，然后良民乃得而安。今乃以厚赏招而用之，岂吾君敦化、相公行道之本意欤？”

变法派干将之一、御史中丞邓绾也上书反对“手实法”，称吕惠卿这么蛮干，“徒使嚣讼者趋赏报怨而公相告讦，畏怯者守死忍饿而不敢为生，其为法未善可知矣”。

宋画上的宋人住宅之李嵩《月夜看潮图》

总之，这些宋朝士大夫认为，一项立法若具有激发人性之恶的负面效应，则是恶法无疑。“手实法”尽管可以纠正民众隐匿财产之弊，但鼓励告密，必会败坏人心，破坏公序良俗，即使国家能多收些税金，也是得不偿失。而事实证明，他们的担忧并非没有道理，在推行“手实法”的地方，果然出现官吏扰民、奸人告讦之风。

但是，如果宋政府不“许人纠告”，则又无法及时发现民众隐瞒财产的行为，进而只能眼睁睁看着一部分居民逃税漏税。在当时来说，这是技术上的两难，就看政府如何取舍了，是以多征收若干税为重，还是以维护社会良俗为重。

宋神宗最终选择了后者——在朝野上下强烈反对“手实法”的舆论中，熙宁八年（1075年）十月，神宗皇帝罢去吕惠卿参知政事之职，并下诏：“闻东南推行手实簿法，公私烦扰，其速令权罢。”吕惠卿推动的全民“不动产登记”制，大约只维持了一年时间，便被朝廷叫停。这也意味着宋政府宁愿容忍治下的民众隐匿财产、逃避赋税。

另一项“不动产登记”

吕惠卿的“手实法”是一项积极的“不动产登记”制：要求全国每一户都必须向政府申报财产，登记造册。如前所述，这一“不动产登记”制最后被叫停了。不过宋朝还有另外一项相对消极的“不动产登记”制，却一直坚持了下来，那就是田宅产权流转过程中的登记制。

宋代是一个允许土地与房屋产权自由交易的时代，田宅的换手率非常频繁，以至有“贫富无定势，田宅无定主”之说。而交易时所订立的契书，便是田宅产权的凭证，也是具有法律效力的文书，一旦发生产权纠纷，闹上法庭，法官通常都是按照契书作出仲裁，“交易有争，官府定夺，止凭契约”。

宋画上的宋人住宅之南宋马麟《秉烛夜游图》

宋初，田宅契书并无标准化的格式，全由交易双方随意书写，因此，难免出现大量不规范、不明晰的田契、房契，频频引发产权纠纷。针对这一情况，太平兴国七年（982年），开封府的司录参军事（法官）赵孚向朝廷提了一个建议：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院，集庄宅行人觽定割移典卖文契各一本，立为榜样，违者论如法。”即建议政府知会各地的房地产交易中介（庄宅行人），订立田宅交易的格式合同，作为标准的交易契约文本。宋太宗采纳了赵孚的建议，在田宅交易中推行标准化合同。

但是，田宅交易普遍采用标准化合同之后，还是会出现产权争议与法律纠纷，因为当时的标准化合同为一式两份，年深日久，有些人难免会不慎遗失了契书，又有些贪婪的人会故意隐没契约，或者干脆伪造假契，妄告他人侵占田宅。于是在宋真宗乾兴元年（1022年），开封府又向朝廷提建议：“今请晓示人户，应典卖倚当庄宅田土，并立合同契四本：一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县。”朝廷批准了开封府的提议。自此，宋朝的田宅交易契约必须一式四份，交易双方各执一份，另一份留在商税院，作为缴纳田宅交易税的凭证，还有一份上交县政府，由县政府登记造册存档。

这份由县政府造册存档的田宅交易契书，叫做“砧基薄”，相当于不动产登记档案。今后交易双方若发生产权纠纷，法庭只要调来“砧基薄”，便可判断争议产权的归属。契书很容易伪造，“砧基薄”保存在政府的档案室中，要造假就非常困难——除非你将政府买通，配合你造假。并不是说这完全不可能，但伪造的成本无疑非常大，大到没必要造假。

宋政府之所以坚持在田宅交易中推广“砧基薄”，固然有保障征收到交易税的考虑——按宋朝法制，所有的田宅交易都必须完税，税率为“每千输四十”，即4%；完税之后，由官方在契书上加盖红印，称为“赤契”。只有赤契才具有法律效力，民间为避税而私自订立的田宅交易契约，叫做“白契”，白契是不受法律保护的。显然，只有完税后的赤契，才能够录入“砧基薄”。不过，我们也得承认，宋政府推行“砧基薄”的主要目的，还是为了保护基于合法交易的田宅产权，防止不法之徒伪造契书侵占他人田宅。

宋画上的宋人住宅之宋佚名《柳院消暑图》

相比之吕惠卿的“手实法”，“砧基薄”显然比较消极，很大程度上只能依赖民间田宅交易者的自愿——也就是说，如果交易者出于避税考虑，宁愿签订白契，政府一般是没有办法的。尽管政府也在想办法打击白契，但只要交易者不企图在出现产权纠纷时寻求法律仲裁，政府便无法确知他们的交易是违规的。今天的“小产权房”之所以能够进行私下的交易，个中道理也一样。

以今天的目光来看，宋朝的“不动产登记”制度，不管是被叫停的“手实法”，还是一直施行的“砧基薄”，其实都有它们的合理性。但政府推动“不动产登记”到底是为了保障征税，还是为了保护产权，则关系到这套制度将获得支持，还是会受到抵制。保障税收与保护产权当然并非必然冲突，不过，如果要说哪一个需要优先考虑，无疑应当是产权保护。这也是宋朝“不动产登记”留给后人的启示。

关于“宋朝为什么要叫停“不动产登记””的问题

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